Сдаете или снимаете квартиру в аренду? Юридические тонкости и нюансы от юристов
Есть два вида сдачи квартиры в аренду: краткосрочная и долгосрочная. Краткосрочная аренда - это съём жилья на срок до года, а долгосрочная - от года до пяти лет. Эта разница влияет на права и обязанности сторон. Обычно стороны заранее взвешивают плюсы и минусы обоих вариантов, а потом приходят к взаимному соглашению.
Правила аренды квартиры определяются Гражданским Кодексом РФ. В статье 683 прописано, что такой договор заключается максимум на пять лет и что при краткосрочной аренде, то есть до года, допустимо не соблюдать ряд правил.
Главные отличия долгосрочного договора аренды от краткосрочного
Основное отличие - в сроке действия договора. Долгосрочный договор заключается на период от года до пяти лет, и его нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Краткосрочный договор обычно составляют на несколько месяцев (не дольше 11 месяцев), и его не нужно регистрировать в Росреестре.
Срок договора должен соответствовать реальной ситуации. Если нанимателю нужно снять жильё на несколько месяцев во время отпуска или командировки, то он должен заключить краткосрочный договор. А вот если планирует постоянно жить в арендованном жилье - долгосрочный.
Но в реальной жизни чаще всего всё работает немного иначе - и в краткосрочный договор добавляют пункт о ежегодной пролонгации. Это связано как раз с необходимостью регистрировать все долгосрочные договоры в Росреестре. При такой сделке наниматель чувствует себя более уверенно, а вот у собственника появляются серьёзные ограничения. Например, он должен будет предупредить арендодателей о выселении минимум за три месяца до окончания договора. Если о своих планах он не сообщает, то, по закону, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.
Таким образом, когда арендодатель планирует сдать квартиру на короткий срок, то он заключает краткосрочный договор. А для продолжительной аренды могут использоваться оба варианта.
При краткосрочной аренде на срок до года значительно упрощаются некоторые процедуры. Например, наниматель может не указывать в договоре членов семей, которые будут жить вместе с ним, а также он вправе не предупреждать собственника о временных жильцах.
Также есть разница в том, как может быть расторгнут договор в судебном порядке в зависимости от того, на какой срок он заключён:
1. в случае долгосрочного договора — если арендатор не платит 6 месяцев;
2. при краткосрочном договоре — если жилец два раза не вносит вовремя оплату.
Некоторые права у заключивших краткосрочный и долгосрочный договор аренды схожи.
1. По краткосрочному и долгосрочному договору жильцы имеют право сдавать жильё в субаренду, если это прописано в соглашении и если они получили разрешение от собственника.
2. Наниматель в любом договоре может быть заменён на своего соседа, проживающего с ним (аналогично — только с согласия наймодателя).
Нюансы автоматической пролонгации
Продление, о котором мы писали выше, может обернуться проблемами для хозяина. Допустим, договор автоматически пролонгировался, жилец перестал платить и не съехал. В таком случае полиция не сможет помочь владельцу жилья, так как на руках у квартиранта будет соглашение с актуальным сроком. Сотрудники правоохранительных органов не будут вмешиваться в расчёты жильца и собственника и посоветуют обратиться в суд.
До июня 2022 года владелец квартиры при обращении в суд мог расторгнуть практически любой договор найма раньше срока и в одностороннем порядке, но теперь порядок изменён. Теперь наймодатель может прекратить договор аренды даже без обращения в судебные инстанции, но только при условии, что этот договор краткосрочный (то есть заключён на срок менее 11 месяцев). В ином случае придётся ожидать полноценного судебного разбирательства, чтобы установить, что были допущены нарушения.
Нюансы снятия обременения
Хозяину жилья стоит быть внимательным при выборе срока договора, если в будущем он планирует продажу недвижимости. Аренда квартиры - весомое обременение, которое нужно учитывать при её продаже или покупке. По действующему законодательству, арендодатель не только имеет меньше прав, если речь идёт о расторжении договора досрочно, но и сталкивается со сложностями, если решает продать сданную в аренду квартиру. Ведь в случае, если соглашение будет продлено, квартира будет продолжать находиться под обременением.
Если же собственник планирует продавать квартиру без обременения, то ему нужно обязательно подписать с арендатором соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию. Важный момент: для расторжения и, соответственно, снятия обременения необходимо подписать соглашение минимум в двух, а лучше в трёх экземплярах. Росреестр действительно требует предоставить три экземпляра соглашения (по такому же принципу, как с регистрацией самого договора аренды): один — для арендодателя, второй — для арендатора, третий — для Росреестра. Но в п. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорится: необходимые для регистрации прав документы представляются не менее, чем в двух экземплярах-подлинниках. Один из них возвращают правообладателю, а второй помещают в реестровое дело.
Получается, требования иметь три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды в Законе № 218-ФЗ нет, но некоторые представители органов могут отказать в регистрации соглашения, и тогда придётся вступать в спор. Для надёжности и спокойствия лучше иметь на руках именно три подписанные копии бумаги.
Что нужно учесть при составлении договоров аренды
Какой бы договор вы не подписывали, помните о правилах безопасности при заключении сделки:
• арендодатель должен показать оригиналы документов на квартиру;
• если у квартиры несколько собственников, то все они должны быть перечислены в договоре или предоставить генеральную доверенность на сдачу жилья;
• арендатору лучше заранее запросить выписку в Росреестре, чтобы узнать о возможных проблемах. Также выписка поможет убедиться, что вы заключаете договор с владельцем квартиры.